הגנה על זכויות רוכשי דירה מקבלן
תוכן עניינים
מבוא 3
האם חוק המכר (הבטחת השקעות) מגן על זכויות רוכשי דירות? 4
הרקע לחוק 4
הדין האמרקאי 10
באילו מקרים ניתן לממש את הערבות? 12
הגנת הבנק המלווה על זכויות רוכשי דירה מקבלן 16
ליווי פיננסי 18
שיטות הליווי הפיננסי 20
כשלים בשיטת הליווי הפיננסי 21
כוחו ועוצמתו של הבנק המלווה 22
סקירת הפסיקה והספרות 23
חובת האמון 26
המגמה בארצות הברית ואנגליה 27
סיכום 28
מבוא
אחת השאיפות המשמעותיות בישראל היא רכישת דירה, לעיתים מדובר בגדר חלום. כדי לעמוד בשאיפה זו, צריך להתאים אותה למשאבים. כאשר פועלים לממש שאיפה, השאלה הנשאלת היא, מהן ההגנות המשפטיות הניתנות לרוכשי דירה?
בשנת 1973 הוגשה לכנסת הצעת חוק המכר(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ג-1973. בדברי המבוא להצעת חוק זו הובהרה תכלית החוק כדלהלן:
"לעתים נאלצים הדיירים לרכוש את דירותיהם עוד לפני הקמת הבניין שבו נמצאת הדירה. לפי חוזה הרכישה משלם הדייר אחוז מסוים ממחיר הדירה עם חתימת החוזה, והשאר בתשלומים קצובים לפי התקדמות בניית הבניין. במצב החוקי הקיים, אין הדייר רוכש כל זכות חפצית בדירה עד לרישומה על שמו במשרד ספרי האחוזה [טאבו]. במקרה של פשיטת רגל של הקבלן-הבונה לפני רישום הדירה, כאמור, אין זכותו של הדייר עדיפה על זכויותיהם של נושים אחרים של הקבלן, שהם בדרך כלל סוחרים, ספקים ומוסדות בנקאיים. התוצאה היא שהדייר משקיע סכומים ניכרים ביותר, לרוב מיטב כספו וסכומי הלוואות שהשיג ממקורות שונים, תמורת חיוב 'על הנייר' בלבד, שאין בו כל ערובה להשקעתו במקרה שהקבלן יפשוט את הרגל.
זאת ועוד, במקרים רבים נקבע בחוזה הרכישה שעל הדייר לשלם את יתרת המחיר בעת מסירת החזקה בדירה לידיו, ואילו רישום הדירה על שמו נדחה לזמן מאוחר יותר, אחרי רישום הבניין כבית משותף. בנסיבות אלה צפוי הדייר – אם יפשוט הקבלן את הרגל – גם לפינויו מהדירה לאחר שנטל בה את החזקה"
• המודל לרכישת דירה שבתהליך בנייה, הוא רכישה מקבלן. על מנת להגן על הרוכשים מפני התמוטטות כלכלית של הקבלנים ובמקרים נוספים, וכדי שהקבלן יעמוד בהתחייבות שלו לרוכש הדירה, המחוקק חוקק במהלך השנים חוקים שנועדו להגן על רוכשי דירות לדוגמא, חוק המכר(דירות),התשל"ג-1973 וחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)התשל"ה-1974. יש לציין כי למרות ההגנות שהחוקים באו להשיג, יש פערי כוחות משמעותיים בין הקבלנים ורוכשי הדירות. לעיתים קרובות הקבלן הוא שמכתיב לרוכש הדירה את תנאי הרכישה ואילו רוכשי הדירות אינם בודקים ביסודיות את החוזים עליהם הם חותמים, וגם אם הם רוצים להשפיע על תנאי הרכישה, אין להם כוח מיקוח משמעותי, קבלנים יכולים לנסח חוזים ולפטור את עצמם מאחריות באופן גורף.
• חוזה כזה נדון בפסק הדין רוט נ' ישופה (בנייה בע"מ, פ"ד לג(1)(ע"א 148/77) 617 (1979) בני הזוג רוט רכשו דירה מחברה קבלנית בשם ישופה, הם קיבלו את הדירה באיחור של חצי שנה ובמצב שאינו ראוי למגורים. בני הזוג רוט הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקשו לקבל פיצוי שמוסכם בחוזה. חברת ישופה הפנתה אותם לסעיף בחוזה שפוטר את החברה מכל חבות לאחר מסירת הדירה לרוכשים. בחוזה נקבע כי קבלת הדירה תשמש "ראייה סופית ומכרעת על מילויי התחייבות המוכרת על פי חוזה זה". משמעות הסעיף הזה , היא כאשר הדירה נמסרת לקונים, נחסמת דרכם לתבוע מבית המשפט סעד לו הם זכאים. לטענת הזוג רוט הסעיף בחוזה הוא תנאי מקפח והוא סותר את "תקנת הציבור" ולכן צריך לבטלו. בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענותיהם ודחה את תביעתם. הזוג רוט הגישו ערעור לבית המשפט העליון, בהרכב של 3 שופטים. הדיון התמקד בשאלה האם יש פסול בסעיף הפטור מבחינת "תקנת הציבור" ומבחינת החובה לנהוג "בתום לב". פס"ד רוט נחשב לפס"ד פורץ דרך מכמה סיבות. הוא ביטא עמדה שיפוטית באשר לצורך להגן על רוכשי דירות גם מחוץ לדיני החוזים האחידים. הוא ביסס את מעמדו של עקרון תום הלב בתור אבן יסוד במשפט. "אפשר להגיע לתוצאה שתניה חוזית המעניקה זכות או שוללת זכות- אם היא מנצלת לרעה, שלא בתום לב ובדרך מקובלת, הרי שאף כי הוסכמה בין הצדדים במועד כריתת ההסכם, לא ייתן בית המשפט יד ל "ניצול" זה.
אתר סמינריון מהווה פלטפורמה למכירה ולקנייה של עבודות אקדמיות איכותיות בין סטודנטים. באתר תוכלו למצוא עבודות אקדמיות במגוון תחומים ובמגוון סוגים החל מתרגילים דרך סמינריונים ועד עבודות תזה. באתר תוכלו למכור את העבודות שלכם לסטודנטים אחרים ולהרוויח עליהן כסף.
