שמאות נכסים: תפקיד השמאי, ביצוע שמאות, אחריות השמאי, שאלת האחריות הנזיקית, חובת הזהירות וסוגית הרשלנות

שמאות נכסים, תפקיד השמאי, ביצוע שמאות, אחריות השמאי

תוכן עניינים

1. מבוא 2
2. סקירת ספרות 4
2.1. עוולת הרשלנות - רקע 4
2.2. יסוד חובת הזהירות 7
2.3. חוק שמאי מקרקעין וחוות דעת מומחה 10
2.4. אחריות נזיקית של בעלי מקצוע 13
2.5. אחריות נזיקין של שמאי מקרקעין 15
3. דיון ומסקנות 20
4. ביבליוגרפיה 22

1. מבוא
שמאי מקרקעין ומומחים שונים ללא קשר לתחומי התמחותם, חבים חובת זהירות כלפי אלו המזמנים מהם את חוות דעתם. התרשלות של שמאי המקרקעין (או אחרים) עלולה לחייב אותם בהוצאות לא רק כלפי מזמיני חוות הדעת שניזוקו, אלא גם כלפי כל אדם אחר העלול להסתמך עליה ולהינזק מכך.
מקצוע שמאות המקרקעין בישראל, מוסדר בחקיקה לצד גופים סטטוטוריים שונים, אשר משמשים בין היתר גם כרגולטורים, כמו לדוגמה מועצת שמאי המקרקעין בישראל. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לחוות דעה על שווי נכסים וקרקע בשוק הנדל"ן. מקצוע השמאות במקרקעין דורש מן העוסק בה בקיאות ומקצועיות בכל חוקי המקרקעין, היכרות עם הזרמים הכלכליים, החברתיים וההנדסיים בשוק. בנוסף עוסק מקצוע שמעות המקרקעין גם במתן חוות דעת והערכות שווי כספי של נכסי מקרקעין או פגיעות במקרקעין או ירידת ערך מקרקעין או כל נושאי מקרקעין לרבות בנושאי תכנון ובניה, הפקעות, שכירות חופשית הגנת הדייר לכל גווניהם.
עוולת הרשלנות מבוססת על מספר יסודות שרק עם קיומם בו זמנית, משתכללת אחריות בגין רשלנות. בין היתר מדובר ביסוד חובת זהירות, התרשלות באי קיומה וגרימה של נזק. קיומה של חובת זהירות בין שמאי מקרקעין לבין בעל זכויות במקרקעין, מטילה על השמאי את החובה לנקוט באמצעי זהירות סבירים על מנת למנוע נזק לאותו בעל זכות. יחד עם זאת, חובתו של השמאי אינה מוחלטת מאחר שהוא לא מבטח. למעשה, החובה המוטלת על שמאי המקרקעין היא לנקוט באמצעי זהירות סבירים. המבחן המרכזי והקובע של ההתרשלות במידה ואכן מתרחשת, הינו על בסיס מבחנו של האדם הסביר, ודומה לכך גם המבחן שעל פיו נמדדים שמאי המקרקעין. במספר פסקי דין נקבע בעבר, כי לא קיימת כל סיבה של מדיניות משפטית לבסס אחריות רק על קשר בין המזמין של חוות הדעת לבין שמאי המקרקעין. קשר זה על פי ההלכה הפסוקה מקים יריבות חוזית ישירה, אולם, היריבות הנזיקית רחוקה בהרבה וחובקת את אלה העלולים להיפגע במישרין מחוות דעת שגויה. בית המשפט קבע בעבר, כי "קיומה של חובת זהירות מושגית הוא תנאי הכרחי, אך לא מספיק לקיומה של חובת זהירות של שמאי כלפי בעל זכויות בבניין הנמכר. בצד חובת הזהירות המושגית צריך לבסס קיומה של חובת זהירות קונקרטית".
באשר לאחריות וחובת הזהירות של בעלי מקצוע כמו למשל שמאי מקרקעין, עומדת כאמור אחריות וחובת זהירות באשר לחוות דעת הנערכות על ידם ואשר ניתנות על ידם. לכן ראוי לשקול היטב נקיטת הליכים כנגדם ולבחון בראש ובראשונה את רצינות העילות והיותן ראויות. באותם מקרים שבהם לא נעשה כן, כלומר שחוות הדעת שנכתבה על ידי השמאי הייתה כזה שהשמאי הסביר היה כותב אותה, הרי שאז עלול כאמור בית המשפט, ובצדק יש לומר, להשית הוצאות כבדות דווקא על התובע.
עבודה זו עוסקת בשאלת האחריות הנזיקית, חובת הזהירות וסוגית הרשלנות של שמאי מקרקעין כחלק מהיותו איש מקצוע חופשי.
בפרק הראשון, סוקרת העבודה את עוולת הרשלנות תוך התייחסות לפקודת הנזיקין והקבוע בה כמו גם את היותה המקור לפיצוי בדין הישראלי.
בפרק השני, סוקרת העבודה את יסוד חובת הזהירות המהווה את אחד מארבעת היסודות המרכיבים את עוולת הרשלנות. בנוסף סוקר הפרק את התפיסות בנוגע לחובת הזהירות המושגית ואת חובת הזהירות הקונקרטית תוך עמידה על הגישות השונות וההבדלים ביניהם, לצד תפיסת בית המשפט.
בפרק השלישי, סוקרת העבודה את יסודות חוק שמאי מקרקעין ואת הכלל הקבוע בו באשר לרשלנות של שמאי המקרקעין.
בפרק הרביעי, סוקרת העבודה את סוגיית האחריות נזיקית של בעלי מקצוע, תוך סקירת תפיסת המחוקק ובית המשפט את האחריות הנזיקית, כלומר אחריות נזיקית הנובעת מרשלנות מקצועית כוללת מגוון רחב של תביעות כנגד בעלי מקצוע.
בפרק החמישי, סוקרת העבודה את האחריות נזיקין של שמאי מקרקעין, תוך מסקירה ענפה של מבחר פסקי דין אשר עסקו בשאלת האחריות הנזיקית ו/או מידת האחריות/רשלנות של שמאי המקרקעין. הפרק סוקר את תפיסת בית המשפט באשר לאחריות של שמאי המקרקעין ואת הציפיה ממנו באשר לחוות הדעת שהוא מספק ללקוחותיו.