סוגיית האחריות המקצועית של יועץ המשכנתאות
תוכן עניינים
1. מבוא 2
2. רקע תיאורטי 3
2.1. השחקנים בשוק המשכנתאות 3
2.1.1. משכנתה - הגדרה 3
2.1.2. בנק ישראל 5
2.1.3. המפקח על הבנקים 6
2.1.4. הבנק המסחרי 6
2.1.5. רשות התחרות 7
2.1.6. יועץ המשכנתאות 8
2.2. רגולציה בתחום ייעוץ למשכנתאות – דין משווה 9
2.2.1. רגולציית יועצי משכנתאות בארה"ב 9
2.2.2. רגולציית יועצי משכנתאות בקנדה 11
2.2.3. הרגולציה באיחוד האירופאי 12
2.2.4. הרגולציה באנגליה 12
2.3. עוולת הרשלנות 14
2.4. יסוד חובת הזהירות 16
2.5. אחריות נזיקית של בעלי מקצוע 19
2.6. אחריות יועץ משכנתאות כלפי לקוחו 21
2.6.1. חפיפה בין תחום המשכנתאות לתחום ההשקעות 21
2.6.2. הטלת חובת זהירות מכוח החוק או מכוח פקודת הנזיקין 23
3. דיון ומסקנות 25
4. ביבליוגרפיה 27
1. מבוא
יועצי משכנתאות מסייעים לציבור ולמשקי הבית בהשקעה הגדולה בחייהם והיא רכישת דירה. עלפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2017, ניתנו בארץ משכנתאות בהיקף של 53 מיליארד ₪. משכנתא ממוצעת עומדת בישראל על כ-600 אלף ₪ וללקוח מדובר כמעט תמיד בתהליך מורכב ומלא חששות. כיום, מרבית נוטלי המשכנתאות עדיין אינם פונים ליועץ משכנתאות, אולם שיעור משקי-הבית שכן נעזרים ביועצים בתחום, עולה בהתמדה מדי שנה. זאת, גם בשל עבודתם המוצלחת של יועצי משכנתאות רבים וגם בשל התגברות התחרות בתחום.
וכך, מתחת לרדאר ובעיקר בחסות העלייה האדירה במחירי הדירות, התבססה בשנים האחרונות תעשייה משגשגת ויש שיכנו פרועה, שמושכת הרבה מאוד אנשים. כמו בכל תחום שבו נפתח פתאום חלון הזדמנויות עצום, איש אינו יודע כמה עובדים בענף ייעוץ המשכנתאות. ההערכה היא שמדובר בכמה מאות יועצים, עד אלף. חלקם בחברות גדולות של עשרות עובדים, אחרים משלימים הכנסה עם הלפטופ מהסלון. ופוטנציאל ההכנסה מרשים. יחד עם זאת, לא קיימת הסדרה כלשהי בתחום יעוץ המשכנתאות וכך גם לא קיימת חובת אחריות באם ההמלצה שניתנה על ידי היועץ הובילה לנזק או הפסד כספי משמעותי ללקוח.
עוולת הרשלנות מבוססת על מספר יסודות שרק עם קיומם בו זמנית, משתכללת אחריות בגין רשלנות. בין היתר מדובר ביסוד חובת זהירות, התרשלות באי קיומה וגרימה של נזק. קיומה של חובת זהירות בין איש מקצוע לבין לקוח, מטילה על איש המקצוע את החובה לנקוט באמצעי זהירות סבירים על מנת למנוע נזק לאותו בעל זכות. יחד עם זאת, חובתו של איש המקצוע וכך גם יועץ המשכנתאות, אינה מוחלטת מאחר שהוא לא מבטוח. למעשה, החובה המוטלת על יועץ המשכנתאות היא לנקוט באמצעי זהירות סבירים. המבחן המרכזי והקובע של ההתרשלות במידה ואכן מתרחשת, הינו על בסיס מבחנו של האדם הסביר, ודומה לכך גם המבחן שעל פיו נמדדים אנשי מקצוע וייעוץ שונים.
במספר פסקי דין נקבע בעבר, כי לא קיימת כל סיבה של מדיניות משפטית לבסס אחריות רק על קשר בין לקוח המבקש לקבל יעוץ לבין היועץ. קשר זה על פי ההלכה הפסוקה מקים יריבות חוזית ישירה, אולם, היריבות הנזיקית רחוקה בהרבה וחובקת את אלה העלולים להיפגע במישרין מחוות דעת שגויה. בית המשפט קבע בעבר, כי "קיומה של חובת זהירות מושגית הוא תנאי הכרחי, אך לא מספיק לקיומה של חובת זהירות של שמאי כלפי בעל זכויות בבניין הנמכר. בצד חובת הזהירות המושגית צריך לבסס קיומה של חובת זהירות קונקרטית".
מטרת עבודה זו היא לבסס סטנדרט האחריות מקצועית של יועץ המשכנתאות. במסגרת העבודה נקיים דיון בנושא בשאלה האם ראוי להטיל אחריות מקצועית על יועץ משכנתאות ואם כן, מהם האמצעים הרצויים. נבחן מיהו יועץ המשכנתאות ומדוע נדרש להכיר באחריות מקצועית שלו.
אתר סמינריון מהווה פלטפורמה למכירה ולקנייה של עבודות אקדמיות איכותיות בין סטודנטים. באתר תוכלו למצוא עבודות אקדמיות במגוון תחומים ובמגוון סוגים החל מתרגילים דרך סמינריונים ועד עבודות תזה. באתר תוכלו למכור את העבודות שלכם לסטודנטים אחרים ולהרוויח עליהן כסף.
