תוכן עניינים
תקציר 2
מבוא 3
סקירת ספרות 4
משכנתא – הגדרה, סוגים ומסלולים 4
שוק הדיור בישראל 7
מדיניות הדיור בישראל 17
השפעת המשבר העולמי על שוק הדירות בישראל 19
מבט השוואתי על שוק המשכנתאות האמריקאי 20
דיון ומסקנות 22
סיכום 25
ביבליוגרפיה 26
תקציר
לבעלות על דירה מיוחסים יתרונות רבים הן עבור הפרט והן עבור החברה, כך שלמעשה לממשלה קיים אינטרס להפעיל כלים שונים על מנת להעלות את שיעורם של בעלי הדיור . על אף שישראל נחשבת למדינת הגירה, שיעור הבעלות על דיור מקרב משקי הבית הוא מהגבוהים ביותר במדינות ה- OECD.
שוק הדיור למגורים וענף הנדל"ן, משקפים את עושרה ובריאותה של הכלכלה הלאומית. עליות במחירי הדירות מבטאות לרוב ציפיות לצמיחה כלכלית, רמה גבוהה של ביטחון תעסוקתי, אטרקטיביות נמוכה של אפיקי השקעה חלופיים ועוד, כאשר ירידות מחירים מבטאות על פי רוב ציפיות למיתון ורמת בטחון תעסוקתי נמוכה. חוסר האיזון בין היצע וביקוש יכול לגרום לעליית מחירים לפרקי זמן ממושכים, שכן צמצום הפער ביניהם לוקח מספר שנים. מרכזיותו של ענף הנדל"ן היא כה מהותית בכלכלה הלאומית עד שמקובל לייחס לענף זה ולכלכלה הלאומית השפעות הדדיות. כלומר, שוק הדירות מושפע ממצב הכלכלה ומהאקלים המאקרו-כלכלי (ריבית, אבטלה, אינפלציה, שכר ממוצע, שער-חליפין, שיעור המיסוי ועוד), אך גם משפיע על הכלכלה במידה לא מבוטלת .
לאורך השנים עמד ענף הבינוי בחזית הכלכלה הישראלית ונתן מענה לגידול האוכלוסייה ולהתפתחות כלל המשק, כאשר הכלי העיקרי שהופעל בישראל לתמיכה בשוק הדיור היה מתן משכנתאות מסובסדות . בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במחירי הדיור, מצב שהוביל לתחושה של היווצרות בועה נדל"נית, הדומה לזו ש"התפוצצה" במשבר הסאב-פריים בארה"ב בשנת 2008. החל משנת 2007, עלו מחירי הדיור בעשרות אחוזים, כאשר השכר עלה אך במקצת וגרם לעלייה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. התערבות הממשלה ובנק ישראל שהחלו ב-2010, לא החזירו נכון לעכשיו, את מחירי הנדל"ן למחירים ריאליים.
מחקר זה עוסק בניתוח שוק המשכנתאות והדיור הישראלי, תוך בחינת המדיניות הממשלתית בנוגע לעליית מחירי הדיור והשלכות המשבר הכלכלי העולמי וההשפעה על משקי הבית הישראלים.
מבוא
בין השנים 2008-2012, עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ- 54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ 20% בלבד . נתון זה מעלה מספר שאלות לגבי האופן בו ממנו הרוכשים החדשים את העלייה החדה במחירי הדירות: האם שיעור המינוף עלה? האם גובה המשכנתאות עלה? ואם כן, כיצד עלייה זו השפיעה על כושר הפירעון של הלווים?
מאז הקמתה של מדינת ישראל תמכו הממשלות השונות במדיניות המעודדת בעלות על דיור (ורצברג, 2007). כתוצאה ממדיניות זו, שיעורי הבעלות על דיור בארץ הינם גבוהים ביחס למדינות אחרות בעולם המערבי, ובעלות על דיור השתרשה כנורמה בחברה הישראלית . השיטה של בעלות פרטית על הרכוש, היא אבן יסוד בתפיסה הכלכלית הליברלית הרווחת במדינות המערב. במסגרת זו, התפתחה גם בעלותם של משקי הבית על נכסי מגורים . משכנתא נגדיר כהלוואה בשעבוד הנכס. שלא כמו הלוואות אחרות הקיימות בשוק, סכומי המשכנתא בדרך כלל גדולים ועומדים על מאות אלפי שקלים, כאשר לרוב היא ניתנת לטווח ארוך. המשכנתא קושרת את הלקוח לבנק לתקופה ממושכת ומשמשת בידי הבנק המלווה פלטפורמה להצעת שירותים נוספים לנוטל המשכנתא. לכן, הבנקים רואים בשוק המשכנתאות מנוע צמיחה חשוב, והדבר הופך את השוק לדינמי ולתחרותי יותר ויותר.
ענף הנדל"ן המשול ל"קטר של המשק" מושך אחריו תעשיות רבות מתחומים מגוונים כגון: יזמים, בנקאים, אדריכלים, שמאים, מודדים, עורכי-דין, מבטחים, מתווכים, חשמלאים, רצפים, נגרים, זגגים, שרברבים, מובילים ועוד בעלי מקצוע נוספים מתחומי הבנייה השונים. שגשוג בענף הנדל"ן יכול להוות זרז לצמיחה כלכלית לאומית ולחולל אחריו תגובת שרשרת כתוצאה מגידול בשיעור התעסוקה בענפים אלו, גידול בהכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין, ואלה מחלחלות לענפים נוספים .
מחקר זה בודק את השפעת מחירי הדירות ושוק המשכנתאות על משקי הבית הישראלים. מתחילת שנת 2007 ועד סוף שנת 2012, עלו מחירי הדירות ב-71.9% . פערי ביקוש של מאות אלפי יחידות דיור והיעדר התערבות ממשלתית, הפכו את רכישת הדירה בישראל למוצר יקר וקשה להשגה לרוב משקי הבית. משפחות שהצליחו לרכוש דירות, נאלצו לוותר על שיעור גבוה מאוד מהכנסתם על סעיף זה, שעומד כיום על כ-31% מסך ההכנסה החודשית הממוצעת של משפחה, וגבוה בהרבה מארה"ב וממדינות אירופה. האפשרות לקחת משכנתא בריבית משתנה, גרמה לעליית ההחזר החודשי בין מאות, לאלפי שקלים בעשור האחרון, וכיום על פי נתוני בנק ישראל, כ-35% מהמשכנתאות הן בריבית משתנה, כך שההחזר גדל מידי חודש. בשונה מהלוואה קצרת מועד, משכנתא נלקחת לעשרות שנים, כך שההחזר ימשיך ויגדל. על מנת להתמודד עם עליית המחרים ובכדי למנוע משבר דומה לזה שהתרחש בארה"ב, יזמו הממשלה ובנק ישראל מספר תהליכים לצינון השוק. החל מהגבלת האשראי על קבוצות רכישה, מגבלות על מתן משכנתאות ממונפות (גם בריבית משתנה), הטלת מע"מ על קבוצות רכישה, העלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה ופטור ממס שבח למוכרי דירות השקעה, תמריצים לקבלנים, הקמת ועדות לדיור לאומי, הפחתת מחיר הקרקע הקלות מס לקבלנים, עידוד בנייה להשכרה ועוד.
אתר סמינריון מהווה פלטפורמה למכירה ולקנייה של עבודות אקדמיות איכותיות בין סטודנטים. באתר תוכלו למצוא עבודות אקדמיות במגוון תחומים ובמגוון סוגים החל מתרגילים דרך סמינריונים ועד עבודות תזה. באתר תוכלו למכור את העבודות שלכם לסטודנטים אחרים ולהרוויח עליהן כסף.
