הפקולטה למנהל עסקים (נדל״ן)
עבודת סמינריון בקורס התחדשות עירונית
2024
מבוא 1
סקירת ספרות 3
הגדרת המושגים מרכז ופריפריה 3
התחדשות עירונית בישראל 4
ג'נטריפיקציה ודחיקת אוכלוסיות 5
השפעות כלכליות וחברתיות של התחדשות עירונית 6
ניתוח השוואתי 8
פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ 8
פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה 9
תועלת כלכלית והתפתחויות פיזיות 10
השוואה מעשית של פרויקטים בעשור האחרון 11
דיון ומסקנות 14
ביבליוגרפיה 18
ההתחדשות העירונית הפכה בשני העשורים האחרונים לאחד הכלים המרכזיים של מדיניות התכנון והדיור בישראל. הצפיפות הגוברת, המחסור בקרקע זמינה לבנייה באזורי הביקוש והצורך לחזק מבנים ותיקים מפני רעידות אדמה הביאו את המדינה להעדיף עיבוי וחידוש של רקמות בנויות קיימות על פני הרחבת השטח הבנוי (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2024; מועלם, סלינגר, וגולדברג, 2020). תהליכים אלו אינם מצטמצמים לחידוש פיזי של מבנים, אלא נוגעים גם בהרכב החברתי של השכונות, בערכי הקרקע שבהן ובאיכות השירותים הציבוריים הניתנים בהן.
עם זאת, ההתחדשות העירונית אינה נפרסת באופן אחיד על פני המרחב הישראלי. הדיון האקדמי במתח שבין מרכז לפריפריה נטוע במסורת מחקרית ותיקה, ובבסיסו עומדת ההבחנה בין אזורים שבהם מרוכזים כוח, הון וידע לבין אזורים המצויים בשוליים ותלויים במרכז (Shils, 1975). גאלטונג הרחיב הבחנה זו וטען כי היחסים בין המרכז לפריפריה הם יחסים אנכיים, שבהם זורמים משאבים, ערכים ונורמות מן המרכז אל השוליים ומשמרים את אי השוויון ביניהם (Galtung, 1971). מחקרים עדכניים יותר מצביעים על כך שהפער בין מרכז לפריפריה מתקיים לא רק במונחים גאוגרפיים, אלא גם במונחים של נגישות לשירותים, לתעסוקה ולתשתיות (Hagman & Brueckner, 2019).
בישראל מתבטא פער זה בבירור באופן שבו מיושמות תוכניות ההתחדשות העירונית. תמ"א 38, שאושרה בשנת 2005, נועדה בתחילה להיערכות לרעידות אדמה, אך עם השנים הפכה לכלי מוביל להגדלת היצע הדיור ולחידוש עירוני, שינוי שהתחולל בעקבות צירוף של לחצים מקצועיים, ציבוריים ופוליטיים (Hananel & Shamai, 2024). לצדה פועלת מסגרת הפינוי-בינוי, המכוונת לחידושם של מתחמים שלמים. שתי התוכניות נשענות על היגיון כלכלי דומה, שלפיו היזם מממן את החידוש בתמורה לזכויות בנייה נוספות. היגיון זה פועל היטב במקומות שבהם ערכי הקרקע גבוהים, ומתקשה להתממש במקומות שבהם הם נמוכים (מבקר המדינה, 2016; מועלם, סלינגר, וגולדברג, 2020; דגני, 2023).
בחינה השוואתית של שתי התוכניות מלמדת כי הפעילות התרכזה באזורי הביקוש שבמישור החוף ופסחה במידה רבה על יישובי הפריפריה, וכי אמות המידה שלפיהן נמדדת ההתחדשות הן כמותיות ברובן ואינן מביאות בחשבון את ההיבטים החברתיים של התהליך (Bigon & Langenthal, 2023). בפריפריה, שבה הכדאיות הכלכלית נמוכה, נדרשת מעורבות ממשלתית פעילה בדמות מענקים, הטבות מס וליווי תכנוני, ובלעדיה נותרים חלק ניכר מן הפרויקטים על הנייר (וייסמן, 2023; שחק, 2023; גונן ורוטר, 2022).
לצד ההיבט הכלכלי מתעורר היבט חברתי. חידוש מבנים ושדרוג תשתיות מושכים אוכלוסיות מבוססות אל שכונות שהיו מוחלשות, ומעלים בהן את מחירי הדיור ואת יוקר המחיה עד כדי דחיקתם של התושבים הוותיקים, תופעה המוכרת בספרות כג'נטריפיקציה (Smith, 1996; ספקטור, 2011). אטקינסון מראה כי המושג עצמו שנוי במחלוקת ומשמש הן לתיאור שיקום ושיפור והן לתיאור נישול ודחיקה, ריבוי משמעויות המקשה על הערכת השלכותיו (Atkinson, 2003). בישראל נדונה התופעה בעיקר בהקשר של שכונות ותיקות בערים הגדולות ושל ערים מעורבות (שמריהו-ישורון, 2021; לוין ואהרון-גוטמן, 2021ב).
עבודה זו בוחנת את הפערים ביישום פרויקטים של התחדשות עירונית בין מרכז הארץ לפריפריה, ומבקשת לעמוד על הגורמים הכלכליים, החברתיים, התשתיתיים והרגולטוריים המסבירים אותם. הפרק הראשון סוקר את הספרות בנוגע למושגי המרכז והפריפריה, להתחדשות העירונית בישראל, לג'נטריפיקציה ולהשפעותיה הכלכליות והחברתיות של ההתחדשות. הפרק השני מציג ניתוח השוואתי של פרויקטים שבוצעו בעשור האחרון במרכז ובפריפריה, ובכלל זה נתוני מחירים, תמריצים וחסמים בירוקרטיים. הפרק האחרון דן בממצאים ומציע כיווני מדיניות לצמצום הפערים.
