עבודה מסכמת בקורס הפרקליט בבית המשפט –
קורס מעשי בפרקליטות האזרחית
אוניברסיטת חיפה
2024
מבוא 1
יסודות דיני הרישיון והרשות מכללא במקרקעין 2
סוגיות משפטיות ספציפיות ורשות מכללא 4
התיישנות במקרקעין ורשות מכללא 4
זיקת הנאה ורשות מכללא 4
ההבדלים בין רשות מכללא במקרקעי ציבור לבין מקרקעין פרטיים 6
הדין החל 6
מעמדה של רשות מכללא במקרקעי הציבור 6
השיקולים לקביעת רשות מכללא 7
שאלת הפיצויים 8
רשות מכללא הניתנת לבן משפחה 9
שורשי ההבדלים במעמדם המיוחד של מקרקעי הציבור 10
סיכום 11
ביבליוגרפיה 12
דיני הרישיון במקרקעין נקלטו במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי המקובל, והם מסדירים את מעמדו של מי שמחזיק במקרקעין של אחר או משתמש בהם בלא שהוקנתה לו זכות קניינית בנכס. מוסד זה לא עוגן בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אף לא בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ואף על פי כן הוסיף להתקיים בפסיקה ובספרות לצד הזכויות המוסדרות בחקיקה. ביטויו הקיצוני של המוסד הוא "הרשות מכללא", רשות הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין ומהימנעותו מלמחות על ההחזקה או על השימוש שעושה אחר בנכסו. רשות זו אינה מקנה למחזיק זכות במקרקעין, אלא הגנה מפני תביעה לסילוק יד בלבד, והיא ניתנת לביטול בכל עת.
הקושי שמעורר המוסד מתחדד כאשר המקרקעין הם מקרקעי ציבור. בשני פסקי דין שניתנו בקיץ 2015, פרשת היפר-חלף ופרשת אביטסם, נדרש בית המשפט העליון לשאלה אם ניתן להכיר ברשות מכללא כלפי המדינה, ומאז הלכה והתגבשה בפסיקה עמדה המצמצמת את תחולתם של דיני הרישיון במקרקעי ציבור עד כדי שלילתם. הצדקתה של עמדה זו נטועה בשני רבדים. במישור המשפטי, המדינה כנאמנת הציבור כפופה לכללי המשפט המינהלי ואינה מוסמכת להעניק זכויות במקרקעי ציבור בדרך של מחדל או בהעלמת עין. במישור המעשי, קיים פער בין היקפם של מקרקעי הציבור ובין יכולת הפיקוח עליהם, ומכאן שאין לראות בשתיקת הרשות הבעת הסכמה.
פער זה אינו עניין תיאורטי. מממצאי הביקורת של מבקר המדינה על ניהול נכסי המקרקעין בידי רשויות מקומיות עולה כי רשויות רבות אינן עורכות סיורי פיקוח יזומים על נכסיהן, ומשכך אף אינן מיטיבות לאתר שימוש שלא כדין בהם ולפעול נגדו במועד. נתון זה מחזק את הטענה כי הימנעותה של הרשות מפעולה משקפת מגבלות ניהוליות ולא ויתור על זכויות הציבור. גם במישור הסעדים ניכרת מגמה של הסדרה, וסוגיית ההשתתפות בהוצאות פינויים של מחזיקים מוסדרת כיום בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הכולל פרק נפרד שעניינו פינוי והסדרי פינוי.
עבודה זו בוחנת את ההבדלים בין תחולתה של הרשות מכללא במקרקעי ציבור ובין תחולתה במקרקעין שבבעלות פרטית, ומבקשת לעמוד על הטעמים המצדיקים אותם. הפרק הראשון מציג את יסודות דיני הרישיון במקרקעין ואת מקומה של הרשות מכללא בתוכם. הפרק השני בוחן שתי סוגיות שבהן משמשת הרשות מכללא כלי לצמצומם של דינים אחרים, ההתיישנות במקרקעין וזיקת ההנאה מכוח שנים. הפרק השלישי עומד על ההבדלים שבין מקרקעי ציבור למקרקעין פרטיים, ובכללם הדין החל על הרשות, מעמדה של הרשות מכללא במקרקעי הציבור, השיקולים המנחים את בית המשפט, שאלת הפיצויים והמקרה המיוחד של רשות שניתנה לבן משפחה. הפרק הרביעי מבקש להסביר הבדלים אלה באמצעות מעמדם הלאומי, הציבורי והחברתי של מקרקעי הציבור, ולבסוף מוצגות מסקנות העבודה.
