מבחן "הגורם היעיל" והשלכותיו על יחסי הכוחות בין המתווך לבין לקוחותיו
תוכן עניינים
מבוא.................................................................................................................3
הצגת הנושא ......................................................................................................3
מטרת העבודה....................................................................................................4
תום לב ודרך מקובלת ........................................................................................5
המצב טרם חקיקת החוק...................................................................................11
הרמה הנורמטיבית............................................................................................14
4.1 הוראת החוק...............................................................................................14
4.2 חובת רישיון תיווך והסכמה בכתב.......................................................14
4.3 התנגשות החוק מול חוק יסוד חופש העיסוק..........................................15
4.4 תכלית החוק על פי הפסיקה.........................................................................16
הגורם היעיל וסוגיית הבלעדיות........................................................................21
הגורם היעיל מול עשיית עושר ולא במשפט........................................................23
משפט משווה..................................................................................................24
ארה"ב...........................................................................................................24
7.2 אנגליה......................................................................................................25
8. גרסת הקודקס האזרחי החדש – התייחסות למשפט המשווה..........................27
9. סיכום........................................................................................................29
ביבליוגרפיה...................................................................................................31
1 מבוא
1.1 הצגת הנושא
עבודה זו עוסקת בבחוק המתווכים אשר נועד במקור להסדיר את התשלום למתווכי מקרקעין. אך המצב בפועל הוא שלא אחת ניצבים המתווכים בפני שוקת שבורה בעומדם אל מול הלקוח, אשר מעדיף לא לשלם דמי תיווך וגורר אותם לבית המשפט. זאת ביודעו כי התהליך עלול שלא לומר עשוי (עבור הלקוח) להימשך שנים שבמהלכן המתווך עלול להפסיד זמן יקר, משאבים כספיים.
אם כן, למעשה החוק הצרכני שאמור להסדיר את נושא התשלום, בפועל עומד לרעת למתווכים. היטיב לתאר זאת נשיא בית המשפט העליון מאיר שמגר, בפסה"ד המנחה בנושא, מוסקוביץ' נ' ביר , "השאלה אימתי המתווך הוא הגורם היעיל, נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה... אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות... ". כלומר, כשלונו של החוק נעוץ בכך שהוא חסר הגדרה ברורה באשר למהו "הגורם היעיל".
התובענות שמגישים מתווכי המקרקעין עוסקות רבות בשאלת "הגורם היעיל", משום שכאשר לא משולמים להם דמי התיווך בשל ביטול היותם הגורם היעיל – הם יוצאים נפסדים. החלטה בדבר היות המתווך הגורם היעיל אינה פשוטה כלל ועיקר. נטל ההוכחה מוטל על התובע – בדרך כלל המתווך, אשר מה שנראה בעיניו היותו "גורם יעיל", נראה כמובן בעיני הנתבע הלקוח, כלאו. פס"ד רבים עוסקים בדקות אבחנה זו.
אתר סמינריון מהווה פלטפורמה למכירה ולקנייה של עבודות אקדמיות איכותיות בין סטודנטים. באתר תוכלו למצוא עבודות אקדמיות במגוון תחומים ובמגוון סוגים החל מתרגילים דרך סמינריונים ועד עבודות תזה. באתר תוכלו למכור את העבודות שלכם לסטודנטים אחרים ולהרוויח עליהן כסף.
